Bank Mandiri : Kesempurnaan dalam keMANDIRIan, keMANDIRIan dalam kesempurnaan

Menilai sebuah indutri dimana dilamnya terdapat banyak sekali firm/perusahaan merupakan suatu hal yang cukup sulit. Persaingan yang ketat dalam industri tersebut membuat firm-firm yang ada dilamnya berlomba-lomba menjadi yang terdepan dan terbaik. Dalam dunia ekonomi berlaku sebuah prinsip sederhana yaitu “Keuntungan bagi satu pihak, merupakan kerugian bagi pihak lain”. Sebuah prinsip yang masuk akal ini menjadi salah satu pemicu dan motivasi bagi firm/perusahaan untuk terus menjadi yang terbaik. Peniaian untuk menentukan yang “TERBAIK” tentunya harus didasari dengan alasan dan landasan yang kuat. Dalam pembahasan ini adalah industri perbankan maka bisa disimpulkan beberapa kriteria untuk menjadi sebuah firm yang terbaik dan terdepan di bidangnya. Beberapa indikator tersebut adalah : Produk, Service, dan Proteksi yang diberikan.

Dengan mengedepankan perfect service kepada konsumen, kini Bank Mandiri menjadi salah satu pioner penggerak roda perbankan nasional di Indonesia. Bank mandiri bukan hanya profit oriented semata tapi juga consumer oriented. Ini menjadikan pelayanan yang diberikan oleh bank mandiri selalu bisa memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi konsumennya. Terbukti dengan salah satu produk unggulannya yaitu MANDIRI KTA (Kredit Tanpa Anggunan) yang memberikan kemudahan bagi Anda untuk bertransaksi tanpa memikirkan agunan.

Pelayanan dengan konsep layer consumer seperti ini menjadikan Bank Mandiri mampu mengoptimalkan jaringannya sampai kelapisan bawah. Mandiri Kredit Mikro dengan segala kelebihan fasilitas dan kemudahan memperolehnya membuat mandiri menajdi rujukan para penggiat ekonomi mikro untuk bangkit dan bekerja secara mandiri bersama bank mandiri.

Kepekaan kondisi ekonomi seperti ini pula yang mendasari Bank Mandiri menyediakn suatu layanan kredit guna mempermudah aktifitas nasabah yang memiliki aktifitas finansial yang tinggi baik di dunia bisnis maupun untuk kebutuhan sehari hari. Menyadari bawasannya sifat konsumtif masyarakat Indonesia maka terbentuknya generasi Cashless Society menjadi pertimbangan penting bagi bank Mandiri untuk melaunching produk ini. Dengan maksud mempermudah aktifitas produk ini juga mampu menjadi motivasi masyarakt untuk menuju dunia e-money.

Bank Mandiri memang mengerti betul akan kebutuhan konsumennya sehingga sebaran produknya pun tidak hanya berhenti pada penyediaan dana tapi juga solusi mudah untuk para konsumennya. Mandiri KPR salah satu contohnya yang membantu konsumen memanajemen keuanggannya untuk mendapatkan rumah idaman bagi kelaurga. Dengan jam terbang di dunia properti dan berbagai keunggulan yang dimiliki seperti : -Suku bunga kompetitif. -Proses cepat dan mudah. -Uang muka ringan. -Jangka waktu fleksibel s.d 15 tahun. -Bank Mandiri bekerjasama dengan lebih dari 350 proyek developer di seluruh Indonesia dan tersedia program-program yang menarik untuk pembelian rumah di proyek developer tersebut. Menjadikan bank mandiri sebagai sebuah bank sahabat atau consumer banking bagi para nasabahnya. Perlindungan bagi konsumen juga menjadi prioritas bagi Bank Mandiri. Hal ini di wujudkan melalui produk Mandiri Tabungan dan Tabungan Rencana. Mandiri akan menyediakan layanan yang prima bagi Anda untuk mewujudkan manajemen keuangan yang sehat bagi Anda, keluarga, dan masa depan bersama. Persyaratan yang mudah serta berbagai pelayanan dan keunggulan yang dimilikinya menjadikan produk ini sebagai produk unggulan Bank Mandiri. Bank Mandiri bekerjasama dengan PT. AXA Mandiri Financial Services memberikan perlindungan asuransi bagi penabung hingga Rp 5 juta atau USD 500,- per bulan untuk setiap penabung. Perfect service seperti ini mungkin belum bisa Anda di temui Bank lain. Kemandirian pengelolaan dana bagi Anda merupakan sebuah kesempurnaan jika mengikutsertakan Bank Mandiri bersama Anda.

Mari Wujudakan KESEMPURNAAN dalam KEMANDIRIAN dan KEMANDIRIAN dalam KESEMPURNAAN bersama BANK MANDIRI.

Proses Penawaran Uang

Penawaran uang merupakan suatu variabel ekonomi yang mempengaruhi :
•    Suku Bunga
•    Nilai Tukar
•    Inflasi, dan
•    Output Barang dan Jasa.

Fluktuasi pada penawaran uang akan berdampak pada keuntungan investasi, harga barang dan jasa, dan secara umum pada kesejahteraan/pertumbuhan ekonomi. pada akhirnya bank sentral akan mencoba untuk mengendalikan penawaran uang. Lalu bagaimana bank sentral mengendalikan penawaran uang? sebelum menjawab pertanyaan ini kita harus tahu faktor apa saja yang mempengaruhinya dan bagaimana bank sentral menaikkan atau menurunkan JUB.

    Disini kita akan mengidentifikasi bagaimana proses yang terjadi dari monetary base menjadi penawaran uang. Ada 3 pelaku dalam penawaran uang ini yaitu :
1.    Bank Sentral
2.    Lembaga Keuangan/Bank Umum
3.    Lembaga Keuangan Non Bank

Dalam penawaran uang, memang bank sentral memegang kendali atas monetary base dan money supply tapi hal ini tidak cukup karena bank umum dan lembaga keuangan non bank juga punya peran yang penting dalam menentukan jumlah uang yang beredar.

                                      Monetary Base X Monetary Multiplier = Money Supply
                                      Central Bank          Central Bank
                                                                     Bank Umum
                                                                     Lembaga Keuangan Non Bank

Diagram diatas menunjukkan siapa saja aktor yang berperan dalam proses penawaran uang.

Bank Sentral dan Monetary Base

Selain bertindak sebagai banknya bank, badan regulasi bagi industri perbankan, dan sebagai jaringan operasi untuk membebaskan cek, dan fungsi lain, bank sentral juga merupakan institusi yang bertanggung jawab untuk mengendalikan penawaran uang. Satu cara yang bisa dilakukan yaitu mengontrol monetary base. Monetary Base meliputi semua JUB dan reserve yang ada pada bank. Selanjutnya kita akan membahas apa saja komponen monetary base pada Balance Sheet Bank sentral.

                                                                Asset     Liabilities                                
                                  Government Securities       Currency In Circulation     
                                  Discount Loan To Bank      Reserves                            

Kewajiban/Pasiva Bank Sentral

Monetary Base = JUB + Cadangan

Dalam pasiva bank sentral ada 2 komponen yaitu JUB dan Cadangan. Namun dalam sistem FED memperhitungkan lagi yaitu Treasury Currency in Circulation. Namun karena ukuran yang sangat kecil maka dalam neraca hanya di sebutkan 2 komponen saja.

Currency In Circulation = Currency Outstanding – Vault Cash

Uang yang dipegang tiap individu juga termasuk dalam catatan reserve bank sentral. Dimana ini termasuk dalam Currency In Circulation dan Vault Cash. Currency In Circulation Merupakan uang yang dipegang oleh lembaga keuangan non bank dan vault cash merupakan reserve lembaga penyimpanan keuangan (Depository Financial Institution). Vault cash dihitung sebagai cadangan dan pasiva bank sentral.

Reserves

Pasiva kedua yang terbesar yaitu reserve bank atau vault cash yang ada di bank yang disimpan oleh bank umum dan lembaga penyimpanan pada bank sentral. Simpanan reserve merupakan aset untuk lembaga keuangan. Dan ini termasuk dalam kewajiban bank sentral karena bank sentral harus mencairkan untuk membayar sesuai dengan permintaan bank. Total dana cadangan dari sistem perbankan adalah

Reserve = Deposit with the Central Bank by Depository Institutions + Vault Cash

Kita juga bisa melihat reserve dari pandangan bank. Yaitu :

Reserve = Required Reserve + Excess Reserve

Required reserve merupakan cadangan yang wajib di pegang bank dan Excess Resrve tambahan extra yang bisa dimiliki atau tidak oleh bank.

Reserve Requirement Ratio Indonesia 5%.

Aset Bank Sentral

Penentu dari monetary base sekaligus aset bagi bank sentral adalah government securities dan discount loans. Bank sentral menerima pendapatan dari portofolio surat utang pemerintah dan bunga pada pinjaman diskonto.

Government Securities
Contoh : Obligasi pemerintah, SUN, Treasury Bill,dsb.

Discount Loans

Pinjaman dengan bunga yang lebih rendah yang diberikan oleh bank sentral kepada bank umum ketika mengalami masalah kesulitan likuiditas.

Cara Bank Sentral Mengubah Monetary Base

Bank sentral menaikkan atau menurunkan monetary base dengan cara memanipulasi aset atau modal. Misalnya dengan cara membeli atau menjual surat utang dan memberikan pinjaman diskonto ke bank. Ada 2 cara yang umum dilakukan bank sentral untuk mengubah monetary base yaitu OMO dan Discount Loans.

OMO (Open Market Operation)

OMO dilakukan dengan cara membeli atau menjual surat utang pemerintah. Pada Open Market Purchase, dimana ini menaikkan monetary base, bank sentral membeli surat utang.Surat uatng yang dibeli baank sentral melalui bank umum, oleh bank umum bisa dijadikan reserve atau sebagai uang.

             Bank Umum/Lembaga Keuangan Non Bank     

                                                                       Asset       Liabilities                       

                                               Securities            -                                                  
                                               Reserves    +                                                          

                                                                                     Bank Sentral                                    
                                                                           Asset              Liabilities                            
                                               Government Securities     +       Currency In Circulation      
                                               Discount Loan To Bank             Reserves                           +

Ketika OMP menyebabkan bank umum dan lembaga keuangan mengandalakan reserve dalam bentuk uang maka bank sentral akan melaksanakan Open Market Sale (OMS). Hal ini akan menurunkan monetary base yang sebelumnya mengalami peningkatan.

             Bank Umum/Lembaga Keuangan Non Bank     

                                                                       Asset       Liabilities                       

                                               Securities            +                                                  
                                               Reserves    -                                                            

                                                                                     Bank Sentral                                    
                                                                           Asset              Liabilities                            
                                               Government Securities     -       Currency In Circulation      
                                               Discount Loan To Bank             Reserves                       -    

Discount Loans
Selain OMO bank sentral juga bisa menggunakan Discount Loans untuk mengubah monetary base.

                                                 Bank Umum/Lembaga Keuangan Non Bank      

                                                                       Asset       Liabilities                       

                                               Reserve              +         Discount Loans        +      
                                             
                                                                                     Bank Sentral                                    
                                                                           Asset              Liabilities                            
                                               Government Securities               Currency In Circulation      
                                               Discount Loan To Bank   +        Reserves                       +    

Membandingkan OMO dan Discount Loans

Meskipun OMO dan Discount loans bisa mengontrol minetary base, tetapi bank sentral lebih memilih OMO karena ini menginisisasi untuk membayar ataupun menjual dengan menempatkan order sekuritas pemerintah di pasar sekuritas. Pada discount loans, bank sentral bisa menetapkan berapa bunga yang dikenakan. Biasanya bunga pada discount loans lebih rendah daripada bunga umum. Meskipun demikian banyak bank yang memilih PUAB daripada pinjaman diskonto. Karena peminjaman pada bank sentral mengahalangi bank untuk tidak terlalu sering meminjam melalui pinjaman diskonto. Akibatnya mereka beralih ke PAB yang memiliki bunga lebih tinggi. Karena ada perbedaan kontrol pada OMO dan Discount Loans, maka bisa disimpulkan MB mempunyai dua komponen yaitu: 

B(Monetary Base) = B_non(Non Borrowed Base)+ BR(Discount Loans)

The Simple Deposit Multiplier

Multiple Deposit Expansion
Prose penciptaan uang melalui proses multiple. Bank 1 meminjamkan uang kepada bank 2. Sebagian uang yang dipinjam dari bank 1 digunakan oleh bank 2. Sisanya oleh bank 2 disimpan atau bisa juga dipinjamkan ke bank 3. Dan begitu seterusnya sampai excess reserve bank tidak mencukupi untuk dipinjamkan.

Multiple Deposit Contraction
Ketika checkable deposit dari bank 1 banyak, maka bank sentral akan membuka OMO untuk menurunkan reserve. Ketika bank 1 ingin membeli sekuritas pemerintah alternatif yang bisa dilakukan adalah menunggu pembayaran atau menjual securitas. Ketika bank 1 memilih untuk menunggu pembayaran dari bank 2 maka bank 2 akan merespon dengan melakukan hal yang sama kepada bank 3 untuk membayar dan proses ini akan terus berlanjut sampai reserve memenuhi rasionya.

The Money Multiplier and Decisions Of The Nonbank Public
Dalam proses penawaran bank, bukan hanya bank setral saja yang turut menentukannya. Keputusan yang diambil oleh lembaga keuangan non bank juga turut mempengaruhi JUB.

M = C +D

Money supply adalah penjumlahan dari JUB dan cek/giro. Cek/giro bergantung pada multiple deposit creation. Oleh karena itu, penawaran uang lebih besar tingkatannya jika lembaga keuangan non bank memgang lebih banyak cek/giro relatif terhadap uang. Proporsi dari tunai atas cek/giro disebut sebagai currency-deposit ratio (C/D).

Determinant Of Portofolio Choice
Kita bisa memprediksi apa yang akan dilakukan lembaga keuangan non bank mengalokasikan simpanan likuiditasnya, antara currency atau checable deposit.

-    Wealth
Keputusan utnuk menyimpan dalam bentuk C atau D tergantung pada kekayaan yang dimiliki. C merupakan aset yang harus dimiliki. Proporsi kekayaan yang ditahan dalam bentuk C tidak akan membaut orang tersebut lebih kaya. Orang yang memiliki kekayaan akan cenderung untuk menyimpan kekayaanya dalam bentuk D karena ini lebih aman lebih efisien untuk proses transaksi. Oleh karena itu, C/D individu menurun terhadap pendapatan dan kekayaan.
-    Expected Return
Membandingkan return antara C dan D. Jika bunga naik maka C/D menurun. Jika bunga turun, C/D naik.
-    Risk
Lebih aman D karena bak sentral sudah memberikan penjaminan terhadap simpanan. Decrease C/D.
-    Liquidity
C adalah aset yang paling likuid. Tetapi D juga mudah dikonversi kebentuk uang. Maka dari itu, lembaga keuangan Non Bank tidak mempertimbangkan seberapa banyak mereka mengalokasikan antara C dan D.
-    Infomation Cost
Kenaikan pada pajak marjinal atau masa peang akan menaikkan nilai anonimity dari mata uang dan juga C/D. Sebaliknya, transaksi ilegal seperti narkoba, judi, prostitusi, akan meningkatkan transaksi ilegal dan menurunkan C/D

Bank Behaviour : Excess Reserve and Discount Loans

Excess Reserves
Keputusan bank untuk mengelola kelebihan reservenya tergantung pada returnyang diharapakan. Jika ingin return yang tinggi maka bank cenderung menggunakan kelebihan reservenya untuk invesatasi atau meminjamkannya. Jika bunga tinggi maka bank akan mengurangi kelebihan reservenya. Jika bunga rendah maka kelebihan reservenya akan tinggi.
Alasan mengapa bank menahan kelebihan reservenya adalah untuk menghalangi untuk terkena bunga diskonto ketika memnuhi standar reserve. Ketika reserve tidak cukup maka bank sentral akan mengenakan sanksi pada bank. Sanksi bisa berupa bunga diskonto untuk memenuhi reserve dan teguran. Untuk menghindari hal tersebut bank memilih menahan beberapa kelebihan reservenya. Diasamping itu, penarikan yang berlebihan daari deposan juga merupakan alasan lain mengapa bank menahan kelebihan reserve.
Alasan penting lain mengapa bank menahan kelebihan reserve. Mereka menjadikan kelebihan reserve sebagai bantalan terhadap expektasi deposito keluar. Jika tidak ada cadangan lebih ketika terjadi penarikan maka ada cara yang bisa dilakukan yaitu : Menjual portofolio, menagih utang, pinjam di bank sentral atau OMO. Kemungkinan terburuk bank akan gagal bayar.

Discount Loans
Bank sentral menyediakan pinjaman diskonto untuk bank, tetapi tingkan pinjaman ditentukan oleh bank sendiri. Bank lebih memilih untuk meminjam di Bank sentral ketimbang pasar ketika bunga di pasar uang dan investasi lebih tinggi daripada Discount Loans. bank lebih suka DIscount Loans ketika beda antara tingkat bunga dan tingkat diskon kecil. Oleh karena itu, pinjaman oleh bank berhubungan positif terhadap suku bunga dan negatif terhadap bunga diskon.

Uang Muka Naik, Jaminan Keselamatan Ekonomi. Benarkah?

Kebijakan loan-to-value yang ditetapkan BI kini semakin memantapkan Indonesia untuk menjauh dari pengalaman pahit Subprime Mortage. Betapa Tidak, kebijakan yang berlaku 15 Juni 2012 silam ini sejatinya di gunakan untuk menjaring konsumen dengan tingkat keuangan yang aman. Lalu, apakah benar jika kebijakan LTV ini benar-benar mampu menjaga kredit KPR Indonesia?

Alasan BI menaikkan LTV

Gubernur Bank Indonesia, Darmin Nasution, menyampaikan alasan dikeluarkannya kebijakan kenaikan uang muka (down payment) bagi kredit kendaraan bermotor. Selain meningkatkan prinsip kehati-kehatian, kebijakan itu untuk memperlambat pertumbuhan impor kendaraan bermotor. Saat ini, pertumbuhan impor lebih cepat dibanding ekspor.

“Mobil itu hampir semuanya impor, motor juga. Walaupun dirakit di sini. Jadi, kenaikan DP sekaligus memperlambat kredit dan impor," ujar Darmin di Gedung BI, Jakarta, Jumat 16 Maret 2012.

Selain untuk menekan pertumbuhan impor kendaraan bermotor, Darmin menjelaskan, pertumbuhan kredit di sektor kredit kendaraan bermotor (KKB) dan kredit pemilikan rumah (KPR) cukup pesat. Tahun lalu, pertumbuhannya mencapai 33 persen. Angka ini jauh di atas pertumbuhan kredit nasional sebesar 24-25 persen.

"Dua area ini pertumbuhannya pesat . Dampaknya sih tidak besar benar, tapi akan memperlambat,” ujarnya.

Terkait dengan kebijakan besaran uang muka sebesar 25-30 persen, Darmin menjelaskan, angka tersebut sudah sesuai dengan sejumlah negara di kawasan Asia. BI juga melihat berapa angka yang tepat untuk uang muka kredit kendaraan bermotor.

“Itu sebenarnya tidak jauh dari praktik yang ada selama ini. Kami juga melihat di negara lain seperti apa? BI lebih berkepentingan melihat berapa persen harga mobil boleh dibiayai kredit. Termasuk untuk uang mukanya harus dihitung,” ujarnya.

Alasan Beberapa Pihak Untuk Menolak LTV
Vice President PT Hyundai Mobil Indonesia Mukiat Sutikno mengatakan, rencana kebijakan itu sangat kontraproduktif, sehingga tidak diperlukan.

"Kalau dilihat, default rate kredit para debitur automotif sangat kecil. Jadi, kenapa uang muka harus dinaikkan? Kecuali kalau default rate tersebut besar,” kata Mukiat di Jakarta, Selasa (26/7/2011).

Menurut Mukiat, proyeksi pertumbuhan ekonomi nasional yang membaik dan peningkatan penduduk dari kelas menengah merupakan peluang bagi sektor automotif nasional untuk terus bertumbuh. Apabila BI tetap merealisasikan kebijakan tersebut, maka, ujarnya, penjualan kendaraan di bawah Rp150 juta per unit akan terhambat.

"Pangsa pasar kendaraan di bawah Rp150 juta sangat gemuk. Sejumlah Agen Pemegang Merek besar bahkan selalu mengandalkan penjualan tahunannya di segmen ini," jelas Mukiat.

Industri automotif nasional, lanjutnya, sangat sensitif terhadap kebijakan fiskal. Sedangkan BI dan pemerintah tidak pernah mengajak pelaku industri automotif nasional untuk berdiskusi. “Kalau sampai penjualan automotif jatuh, revenue pemerintah akan ikut jatuh,” tandas Mukiat.

Ketua Asosiasi Perusahaan Pembiayaan Indonesia (APPI) Wiwie Kurnia mengatakan, apabila dilihat dari segi rasio kredit bermasalah, maka pembiayaan kredit sektor automotif justru masih sangat rendah.

"Pembiayaan kendaraan bermotor yang bermasalah menurun dari 1,6 persen pada April menjadi 1,3 persen pada Mei 2011. Karena itu, BI harus melihat dari sudut mana memandangnya,” kata Wiwie Kurnia.

Wiwie menjelaskan, selama semester I-2011, transaksi pembiayaan kendaraan di sejumlah perusahaan leasing naik 15- 20 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu.

Chief Executive Officer PT Astra International Tbk Toyota Sales Operation Jodjana Jody mengatakan, sekira 70 persen penjualan kendaraan di bawah Rp150 juta masih dibiayai secara kredit sehingga masih sangat bergantung dengan DP. Konsumen, kata dia, sering mengeluhkan DP sebesar 20 persen terlalu besar. Apabila BI ingin menaikkan DP, maka penjualan di segmen komersial akan terganggu.

Komisaris PT Indomobil Sukses International Tbk Gunadi Sindhuwinata mengatakan, hal yang terkait dengan konsumen seperti penentuan tingkat besaran uang muka (down payment/DP) bukan menjadi tugas yang harus dilakukan oleh perbankan tapi institusi pembiayaan. Sehingga, menurutnya, perlu ada pembagian tugas yang jelas antara institusi pembiayaan dengan perbankan.

DP, lanjutnya, merupakan masalah bisnis dan resiko. Selama risiko bisa dikendalikan, maka seharusnya hal itu tidak menjadi masalah besar. DP, kata dia, justru bisa mendorong perkembangan industri automotif, karena bisa meningkkatkan penjualan.

Menurut Gunadi, yang perlu diperhatikan adalah kemampuan dan status dari konsumen harus jelas. Hal itu bisa mencegah terjadinya kredit macet.

“Mau lima persen atau berapapun besaran DP tidak ada masalah. Selama itu masih terukur dan tidak merusak struktur pembiayaan. Namun, seharusnya apabila DP ditingkatkan, maka harus didasari alasan yang rasional,” kata Gunadi.

Sementara itu, lebih lanjut Jody menegaskan, dia tak setuju dengan pernyataan bahwa besarnya penyerapan kredit dapat menimbulkan bubble di sektor automotif nasional.

"Tak akan mungkin ada bubble di sektor automotif karena orang beli mobil bukan untuk investasi melainkan konsumsi. Jadi, tak akan ada orang berspekulasi dengan mobil. Jangan samakan automotif dengan sektor properti,” tegas Jody.

Hal senada diungkapkan oleh Gunadi. Gunadi menjelaskan, bubble tidak akan terjadi di sektor automotif nasional. Pasalnya, kata dia, sektor itu bertumbuh sesuai dengan kebutuhan pasar. Pertumbuhan pasar automotif nasional, menurutnya, malah tidak seimbang dengan kondisi infrastruktur.

“Jadi, bubble automotif tidak perlu dikhawatirkan. Selain itu, kalau lihat di jalan-jalan, bukan terlalu banyak kendaraan tapi karena pengaturan lalu lintas dan kondisi infrastruktur yang masih belum bagus,” jelasnya.

Bukan hanya dari kalangan pengusaha, beberapa pengamat bisnis properti Ali Tranghanda menyarankan kepada Bank Indonesia agar menggunakan instrumen pengaturan kredit ke kalangan pengembang untuk mengatasi potensi terlalu melambungnya harga aset-aset properti.

"Jangan menetapkan loan to value maksimal 70% karena kebijakan tersebut justru akan menghantam konsumen yang sebenarnya memang terpaksa mengambil kredit pemilikan rumah untuk ditempati (end-user), bukan kena sasaran investor yang membeli properti hanya untuk mengambil gain dari peningkatan harga properti," paparnya kepada Bisnis, Rabu, 21 Maret 2012.


Dia menyarankan salah satu cara yang dapat diambil oleh BI adalah dengan mengatur mekanisme pengucuran kredit konstruksi supaya kalangan pengembang tidak lagi jor-joran mengembangkan berbagai proyek properti.

Ali Tranghanda setuju dengan anggapan BI bahwa harga terlalu mahal. Dia mengistilahkannya dengan kondisi properti dewasa ini mendekati overheating. Tetapi, menurut Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch itu, penetapan maksimal LTV sebesar 70% sama sekali bukan solusi yang tepat untuk mencegah terus melambungnya harga properti.

Secara terpisah Ketua Umum DPP Realestat Indonesia Setyo Maharso berseberangan pendapat dengan Ali Tranghanda. Dia berpandangan harga properti masih dalam batas kewajaran.

Dia menyebutkan di Jakarta hanya wilayah utara dan barat yang harganya melambung jauh melebihi wilayah-wilayah lainnya. Namun, dia juga menilai hal itu wajar saja, mengingat kedua wilayah tersebut merupakan sentra perniagaan dan hal itu pun telah sesuai dengan peruntukannya.

So, kalau berdasarkan pengamatan saya, menurut saya pribadi saya setuju dengan kebijakan yang diambil BI. Ada beberapa alasan yang mendasarinya,
1. Seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang semakin cepat, maka akan terjadi peningkatan pendapatan.
2. Kesadaran Investasi dari masyarakat Indonesia semakin besar, sehingga masyarakat lebih peka terhadap kondisi pasar baik itu sektor properti maupun sektor vital lainya.
3. Peningkatan LTV tidak akan berdampak besar pada kondisi konsumen. karena peningkatan LTV hanya akan menunda konsumsi dari barang tersebut.
4. Penjamiann keamanan bagi keunagan negara, perbankan, sekaligus produsen.
5. Pemerataan konsumsi barang kredit. yaitu pemerataan kredit pada type barang yang memiliki kapasitas maupun kualitas yang sedikit rendah.
6. Tolak ukur kesehatan kredit dan keamanan kredit Indonesia

Sumber : Okezone.com
Infogue.com

Kurs Tetap, Kurs Mengambang Bebas, Kurs Mengambang Terkendali dan Penerapannya Di Indonesia

       Kurs atau nilai tukar merupakan sebuah kunci bagi suatu negara untuk bertransaksi dengan dunia luar. Sistem pembayaran yang dilakukan baik di dalam negeri maupun luar negeri mau tidak mau harus terikat dengan nilai tukar atau kurs. Sistem nilai tukar sendiri terdiri dari beberapa jenis, yaitu kurs tetap, mengambang bebas, dan mengambang terkendali. Lalu kurs apa yang pernah ditetapkan di Indonesia? Untuk menjawab pertanyaan tersebut, sebelumnya kita telusuri dulu makna dari masing masing kurs serta kelebihan dan kekurangannya.

1. Kurs Tetap (Fixed Exchange Rate)

 Kurs tetap merupakan sistem nilai tukar dimana pemegang otoritas moneter tertinggi suatu negara (Central Bank) menetapkan nilai tukar dalam negeri terhadap negara lain yang ditetapkan pada tingkat tertentu tanpa melihat aktivitas penawaran dan permintaan di pasar uang. Jika dalam perjalanannya penetapan kurs tetap mengalami masalah, misalnya terjadi fluktuasi penawaran maupun permintaan yang cukup tinggi maka pemerintah bisa mengendalikannya dengan membeli atau menjual kurs mata uang yang berada dalam devisa negara untuk menjaga agar nilai tukar stabil dan kembali ke kurs tetap nya. Dalam kur tetap ini, bank sentral melakukan intervensi aktif di pasar valas dalam penetapan nilai tukar.

Keunggulan :

• Kegiatan spekulasi di pasar uang semakin sempit.
• Intervensi aktif pemerintah dalam mengatur nilai tukar sehingga tetap stabil.
• Pemerintah memegang peranan penuh dalam pengawasan transaksi devisa.
• Kepastian nilai tukar, sehingga perencanaan produksi sesuai dengan hasilnya.

Kelemahan :

• Cadangan devisa harus besar, untuk menyerap kelebihan dan kekurangan di pasar valas.
• Kurang fleksibel terhadap perubahan global.
• Penetapan kurs yang terlalu rendah atau terlalu tinggi akan mempengaruhi pasar ekspor impor.

Penerapannya di Indonesia

Sistem nilai tukar tetap pernah berlaku di Indonesia. Berdasarkan UU No.32 tahun 1964 ditetapkan bahwa nilai tukar Indonesia sebesar Rp. 250,-/US Dollar. Sedangkan nilai tukar Indonesia terhadap negara lainnya ditetapkan berdasarkan nilai tukar dollar terhadap negara tersebut sesuai dengan yang berlaku di pasar valuta asing Jakarta dan internasional. Dalam periode penetapan kurs tetap tersebut, Indonesia juga menetapakan peraturan sistim kontrol devisa yang ketat. Dalam sistim ini, tidak ada pembatasan kepemilikan, penjualan, maupun pembelian valas namun para eksportir wajib menjual devisanya kepada bak sentral. Sebagai dampak dari penetapan kurs tetap tersebut maka Bank Indonesia harus mampu memenuhi kebutuhan pasar valas bagi bank komersial maupun masyarakat. 

Dalam perjalanannya, Indonesia juga sempat mendevaluasi kurs tetapnya sebagai dampak dari overvaluated dan jika di biarkan akan mengancam aktivitas ekspor-impor. Pada tanggal 17 April 1970 Indonesia merubah kurs tetapnya dari posisi semula sebesar Rp. 250,-/US Dollar menjadi  Rp 378,-/US Dollar. Devaluasi yang kedua dilaksanakan pada tanggal 23 Agustus 1971 menjadi Rp 415,-/US Dollar dan yang ketiga pada tanggal 15 November 1978 dengan nilai tukar sebesar Rp 625,-/US Dollar

2. Kurs Mengambang Terkendali (Managed Floating Exchange Rate)

Penetapan kurs ini tidak sepenuhnya terjadi dari aktivitas pasar valuta. Dalam pasar ini masih ada campur tangan pemerintah melalui alat ekonomi moneter dan fiskal yang ada. Jadi dalam pasar valuta ini tidak murni berasal dari penawaran dan permintaan uang.

Keunggulan :

• Mampu menjaga stabilitas moneter dengan lebih baik dan neraca pembayaran suatu negara.
• Adanya aktifitas MD/MS dalam pasar valuta berdasarkan kurs indikasi akan mampu menstabilkan nilai tukar dengan lebih baik sesuai dengan kondisi ekonomi yang terjadi.
• Devisa yang diperlukan tidak sebesar pada nilai tukar tetap.
• Mampu memadukan sistem tetap dan mengambang.

Kelemahan :

• Devisa harus selalu tersedia dan siap diguankan sewaktu-waktu.
• Persaingan yang ketat antara pemerintah dan spekualan dalam memprediksi dan menetapkan kurs.
• Tidak selamanya mampu mengatasi neraca pembayaran.
•  Selisih kurs yang terjadi dalam pasar valuta akan mengurangi devisa karena memakai devisa untuk menutupi selisihnya.

Penerapannya di Indonesia

Sistem nilai tukar mengambang terkendali di Indonesia ditetapkan bersamaan dengan kebijakan devaluasi Rupiah pada tahun 1978 sebesar 33 %. Pada sistem ini nilai tukar Rupiah diambangkan terhadap sekeranjang mata uang (basket currencies) negara-negara mitra dagang utama Indonesia. Dengan sistem tersebut, Bank Indonesia menetapkan kurs indikasi dan membiarkan kurs bergerak di pasar dengan spread tertentu. Untuk menjaga kestabilan nilai tukar Rupiah, maka Bank Indonesia melakukan intervensi bila kurs bergejolak melebihi batas atas atau batas bawah spread (Teguh Triyono, 2005).
Pada saat sistem nilai tukar mengambang terkendali diterapkan di Indonesia, nilai tukar Rupiah dari tahun ke tahunnya terus mengalami depresiasi terhadap US Dollar. Nilai tukar Rupiah berubah-ubah antara Rp 644/US Dollar sampai Rp 2.383/US Dollar. Dengan perkataan lain, nilai tukar Rupiah terhadap US Dollar cenderung tidak pasti.

3. Kurs Mengambang Bebas (Free Floating Rate)

Kurs mengambang bebas merupakan suatu sistem ekonomi yang ditujukan bagi suatu negara yang sistem perekonomiannya sudah mapan. Sistim nilai tukar ini akan menyerahkan sleuruhnya kepada pasar untuk mencapai kondisi equilibrium yang sesuai dengan kondisi internal dan eksternal. Jadi dalam sistem nilai tukar ini hampir tidak ada campur tangan pemerintah. 

Keunggulan :

• Cadangan devisa lebih aman.
• Persaingan pasar ekspor-impor sesuai dengan mekanisme pasar.
• Kondisi ekonomi negara lain tidak akan berpengaruh besar terhadap kondisi ekonomi dalam negeri.
• Masalah neraca pembayaran dapat diminimalisir.
• Tidak ada batasan valas.
• Equilibrium pasar uang.

Kelemahan :

•  Praktik spekulasi semakin bebas.
• Penerapan sistem ini terbatas pada negara yang sistim perekonomiannya mapan, masih kurang teapt untuk negara berkembang.
• Tidak adanya intervensi pemerintah untuk menjaga harga.

Penerapannya di Indonesia

Indonesia mulai menerapkan sistem nilai tukar mengambang bebas pada periode 1997 hingga sekarang. Sejak pertengahan Juli 1997, Rupiah mengalami tekanan yang mengakibatkan semakin melemahnya nilai Rupiah terhadap US Dollar. Tekanan tersebut diakibatkan oleh adanya currency turmoil yang melanda Thailand dan menyebar ke negara-negara ASEAN termasuk Indonesia. Untuk mengatasi tekanan tersebut, Bank Indonesia melakukan intervensi baik melalui spot exchange rate (kurs langsung) maupun forward exchange rate (kurs berjangka) dan untuk sementara dapat menstabilkan nilai tukar Rupiah. Namun untuk selanjutnya tekanan terhadap depresiasi Rupiah semakin meningkat.
Oleh karena itu dalam rangka mengamankan cadangan devisa yang terus berkurang, pada tanggal 14 Agustus 1997, Bank Indonesia memutuskan untuk menghapus rentang intervensi sehingga nilai tukar Rupiah dibiarkan mengikuti mekanisme pasar.